경매로 돈 버는 사람들이 공통적
1.리스크 없는 경매 물건을 찾는다(권리분석 필수!)
✔ "싸다고 좋은 물건이 아니다!"
✔ 등기부등본, 임차인 현황, 유치권, 법정지상권 등 권리분석을 철저히 한다.
✔ "경락잔금대출 가능한 물건"을 우선적으로 찾는다.
✔ "배당 가능한 물건"을 찾아, 낙찰 후 세입자와의 분쟁을 최소화한다.
📌 실패하는 사람들:
❌ 권리분석 없이 입찰 → "세입자가 안 나간다"는 문제 발생
❌ 유치권 있는 물건 낙찰받고 법적 소송에 휘말림
2. 시세보다20~30% 저렴한 물건만 입찰한다
✔"싸게 사야 돈을 번다!"
✔감정가가 아닌 실제 매매 시세 기준으로 가격을 분석한다.
✔낙찰 후 리모델링 비용+ 세금+ 금융 비용까지 고려한 수익률을 계산한다.
📌실패하는 사람들:
❌경쟁이 붙으면 무리해서 고가 낙찰 → 시세 차익이 줄어듦
❌시세 분석 없이 무작정 입찰 → 리모델링 비용 과다 발생
3. 5곳 이상의 경매 물건을 조사 후 입찰한다
✔"한 방에 끝내려 하지 않는다!"
✔"한 번만 입찰해서 낙찰받겠다"는 생각을 버리고, 여러 개 물건을 조사 후 전략적으로 입찰한다.
✔동일 지역& 동일 유형 부동산을 최소3곳 이상 분석하여 경쟁률을 예측한다.
📌실패하는 사람들:
❌입찰 기회를 한 번만 잡고 끝내려다 낙찰 실패
❌물건 조사를 충분히 하지 않고 입찰 → 예상치 못한 비용 발생
4. 리모델링을 통해 시세차익을 극대화한다
✔"경매의 핵심은 리모델링이다!"
✔단순 매매보다는**"낙찰 후 리모델링하여 가치를 올리는 방법"**이 수익률이 높다.
✔최소 비용으로 도배+ 장판+ 조명+ 화장실 개선을 통해 집값을 상승시킨다.
✔상가, 오피스텔은 리모델링 후"운영 모델"을 추가하여 가치를 올린다.
📌실패하는 사람들:
❌리모델링 없이 바로 매도하려다가 시세차익이 적음
❌리모델링 비용을 과도하게 투입하여 손실 발생
5. 낙찰 후 빠르게 잔금을 치르고 명도를 해결한다
✔"낙찰 후 잔금 지연= 손해!"
✔낙찰 후 잔금 대출을 미리 준비하여 빠르게 잔금을 치른다.
✔명도 협상을 미리 준비하고, 강제집행까지 고려하여 빠르게 해결한다.
✔세입자와의 협상에서 "이사비 지원vs 법적 절차 진행"을 적절히 활용한다.
📌실패하는 사람들:
❌잔금 대출 준비를 못 해서 패널티 발생
❌명도 문제를 미리 해결하지 않고 시간을 끌어 추가 비용 발생
6. 세금& 금융 비용을 철저히 계산한다
✔"돈을 벌려면 세금과 금융 비용을 줄여야 한다!"
✔취득세, 양도세, 종부세 등 세금 구조를 이해하고 절세 전략을 세운다.
✔대출이 필요한 경우, 금융 비용(이자)을 미리 계산하여 수익률을 체크한다.
📌실패하는 사람들:
❌예상보다 높은 양도세가 나와서 손실 발생
❌대출 이자를 고려하지 않고 낙찰 → 수익률이 낮아짐
7. 전세& 월세를 활용한"갭 투자" 전략을 사용한다
✔"세입자의 전세금을 활용하여 실투자금을 줄인다!"
✔전세가율이 높은 지역에서 낙찰 후 전세를 맞춰 초기 투자금을 회수한다.
✔월세 임대를 통해 매월 현금흐름을 만드는 구조를 설계한다.
📌실패하는 사람들:
❌전세가율이 낮은 지역에서 무리한 갭 투자 → 추가 투자금 필요
❌월세 운영이 어려운 물건을 낙찰받아 공실 발생
8. 상권& 입지를 철저히 분석한다
✔"좋은 입지가 아니면 매각이 어렵다!"
✔주거용 부동산은 "학군, 교통, 편의시설"이 좋은 곳을 선택한다.
✔상업용 부동산(상가, 오피스텔)은 "유동인구& 배후수요"를 분석하여 입찰한다.
📌실패하는 사람들:
❌싸다고 지방 외곽의 경매 물건을 낙찰 → 매각이 어렵고 공실 발생
❌상권 분석 없이 상가를 낙찰 → 임대가 안 나가 손실
9. 매도 전략을 미리 세운다(단기vs 장기 투자)
✔"수익 실현 전략을 미리 세운다!"
✔낙찰 후 바로 매도할지, 리모델링 후 단기 매매할지, 장기 임대할지 미리 결정한다.
✔"급매 매도" vs "리모델링 후 프리미엄 매도" 중 최적의 방법을 선택한다.
📌실패하는 사람들:
❌매도 전략 없이 장기 보유하다가 시장 변동으로 손실 발생
❌급매로 처분하여 기대 수익보다 낮은 가격에 매각
10. 지속적으로 입찰 경험을 쌓고, 네트워크를 확장한다
✔"한두 번의 낙찰로 끝내지 않는다!"
✔경매 법원& 네트워크를 통해 정보를 빠르게 습득한다.
✔경매 투자자들과 지속적으로 교류하여 "좋은 물건 정보"를 공유한다.
✔실전 경험을 쌓으며 "투자 스케일을 점점 키운다."
📌실패하는 사람들:
❌한 번 낙찰 후 실패하면 경매를 포기해버림
❌네트워크 없이 혼자 진행하여 실전 경험 부족
결론: "경매& 리모델링= 최고의 수익 모델!"
✔시세보다20~30% 저렴한 물건을 찾고, 리모델링으로 가치를 상승시키는 것이 핵심!
✔세금& 금융 비용을 최소화하고, 최적의 매도 전략을 세우는 것이 중요!
✔낙찰 후 빠르게 잔금& 명도를 해결하여 투자 기간을 단축해야 한다!